Cómo tributa la segunda vivienda o vivienda residencial

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Disponer de una segunda vivienda en el pueblo o la playa es un privilegio, excepto a la hora de hacer la Declaración de la Renta. La segunda residencia hay que declararla y pagar impuestos por ella.

La interpretación que hace hacienda sobre la segunda vivienda es considerarla una fuente de ingresos, si no hacemos uso de ella ya es asunto nuestro. Esta imputación de renta inmobiliaria estamos obligados a pagarla en nuestra Declaración de la Renta.

¿Cuánto se Paga por la Segunda Vivienda en la Renta?

Para hacer el cálculo, primero debemos averiguar si el valor catastral ha sido revisado. En caso de estar actualizado en los últimos 10 años, debemos pagar el 1,1% del valor catastral y el 2% en caso contrario. Este dato lo podemos encontrar en el recibo del IBI. Este es el coste de la imputación inmobiliaria al que haremos frente anualmente.

En caso de alquilarla, por ejemplo, los meses de verano, restaremos los días que ha estado alquilada a 365, por los días del año. Al resultado de esta operación le aplicaremos la imputación inmobiliaria. Los días que hemos alquilado la vivienda tributan de otra forma, dependiendo de si es alquiler como vivienda habitual o turístico.

Tributar Vivienda Alquilada a Largo Plazo

– El propietario de una vivienda en alquiler debe pagar por los ingresos que le genera.

– Aunque el inquilino no pague, el propietario si deberá pagar a Hacienda excepto que: hayan transcurrido más de 6 meses hasta fin de año de impago o que el inquilino se declare en situación de concurso.

Gastos deducibles en vivienda de alquiler:

El propietario de una vivienda en alquiler puede deducirse algunos gastos relacionados con el mantenimiento de la misma.

РIntereses de hipoteca de compra, reforma o muebles y electrodom̩sticos.

– Gastos de mantenimiento o derramas.

– Pago de impuestos y tasas.

– Cuotas de administrador, portería.

– Gastos de Notaría, gestoría.

– Seguros de la vivienda.

– Recibos de luz, agua o gas, si corren a cuenta del propietario.

Una vez sumados todos los gastos que podemos justificar, se restan a los ingresos obtenidos. Al resultado de la resta, le podemos aplicar una reducción del 60%, solo cuando se trata de un alquiler de larga duración.

Tributar Alquiler Vacacional

Cada vez más propietarios de viviendas que optan por alquilar su segunda vivienda durante los meses de verano para recibir unos ingresos extra e incluso, rizando el rizo, quienes alquilan su vivienda habitual mientras están de veraneo o de viaje.

Cuando se trata de una vivienda a disposición del propietario excepto unos días o semanas al año, debemos distinguir los días correspondientes a cada caso.

Los días durante los que está alquilada la vivienda, sumaremos los ingresos brutos y restaremos la parte proporcional de gastos durante esos días, prorrateando los gastos anuales. Es importante destacar que en los alquileres de tipo vacacional no podemos aplicar todas las deducciones y gastos como ocurre en el alquiler destinado a vivienda habitual, como la reducción del 60%. Estos días con ingresos por alquiler vacacional, deben figurar en la declaración como rendimientos de capital inmobiliario.

Los días durante los que la vivienda está libre y disponible para el propietario, durante este tiempo, tributará como Renta Imputada.

El importe resultante se sumará al resto de ingresos a efectos fiscales y pagarás los impuestos de acuerdo a los tramos del IRPF habituales. De todas forma debemos informarnos antes de tomar cualquier decisión, ya que las condiciones en las que se puede ceder estas viviendas vacacionales, dependen de cada Comunidad Autónoma.

¿Debemos Cobrar IVA por el Alquiler?

Eso depende del canal que elijamos para gestionar el alquiler: 

1. En los últimos años han proliferado las empresas intermediarias que se encargan de la gestión integral del alquiler. Desde elegir al mejor inquilino, el seguimiento del cobro, reclamación de deudas o quejas. En este caso, la empresa genera una factura con el IVA correspondiente.

2. También si alquilamos mediante alguna de las plataformas surgidas de Internet y que facilitan poner en contacto al casero con el inquilino, como Airbnb o Wimdu, tendremos que añadir el 21% de IVA por el servicio de alojamiento y el 10% en caso de ofrecer algún servicio añadido como limpieza o alimentos. Estas empresas son totalmente transparentes en los trámites, es un dato que debemos tener presente a la hora de hacer las declaraciones de IRPF e IVA.

3. El tercer canal para alquilar una vivienda y más tradicional es gestionarlo nosotros mismos. Poner anuncios en la prensa o portales en la web. Contactar con los interesados, gestionar el cobro, limpieza, entrega y recogida de llaves. En este caso, evitamos incrementar el precio con el 21% tras aplicar el IVA y las gestiones.

Ahora llega el momento de trasladar esta información hasta nuestra Declaración de la Renta. Como hemos visto, esto depende del tipo de alquiler, el canal para gestionarlo y la Comunidad Autónoma donde esté situada la vivienda.

En caso de tener la segunda residencia vacía, tendremos que pagar el 1,1 o 2% del valor, según el catastro. Esto se realiza en el apartado C como inmuebles no afectos a actividades económicas. En caso de estar alquilada como vivienda habitual o como alquiler vacacional, debemos consignarlo en el apartado de Inmuebles relacionados a actividades económicas.

Alertas para Evitar el Fraude Fiscal

Durante muchos años ha sido habitual alquilar viviendas sin declararlas a Hacienda. Sin embargo la capacidad recaudadora aumenta cada año y con el auge del alquiler vacacional, Hacienda ha puesto sus ojos en este tipo de negocio. De momento hacienda está avisando a los particulares de que conoce los beneficios que han obtenido, porque las plataformas declaran todos los ingresos y proporcionan a Hacienda la información de los propietarios.

Los avisos, de momento, de esta campaña ascienden a unos 750 mil, lo que nos da una idea del volumen de alquileres vacacionales que se realizan al año. Recuerda que las multas por no declarar un alquiler de vivienda pueden obligarte a pagar los importes o satisfechos más una sanción que se encuentra entre el 50% y el 150% del importe no satisfecho. Lo que puede arruinar los beneficios de varios años.

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